MHADA : घर म्हणजे प्रत्येक व्यक्तीसाठी अत्यंत जिव्हाळ्याची बाब. गेली अनेक वर्षे गृहनिर्माण क्षेत्रात कार्यरत असलेली म्हाडा ही सर्वसामान्यांच्या याच जिव्हाळ्यासाठी काम करणारी संस्था आहे. आधुनिक काळात घरांचे महत्त्व अधिकाधिक वाढले आहे. घरांचा विचार केला असता, केवळ निवारा हेच त्याचे महत्त्व नसून सुरक्षितता, स्थैर्य आणि जीवनाची मूलभूत गरज यासाठीही महत्त्वाचे आहे. जागतिक कोरोना महामारी व तत्सम ताळेबंदीमुळे हक्काच्या घराची गरज प्रकर्षाने अधोरेखित झाली आहे.

शहरीकरणामुळे लोक शहरांकडे आकर्षित होत आहेत; परंतु तिथे जागांची कमतरता, वाढती लोकसंख्या, शहरीकरणाचा प्रचंड वेग, तसेच घरांची वाढती मागणी आणि तोकडा पुरवठा यामुळे घर मिळवणे हे आजच्या काळातील एक मोठे आव्हान ठरले आहे. विशेषतः मुंबईसारख्या महानगरांत ही समस्या अधिक गंभीर आहे. मुंबईचे सीमित भौगोलिक क्षेत्र, वाढती लोकसंख्या आणि घरांच्या गरजेतील तफावत यामुळे सध्याच्या परिस्थितीत घरांची मागणी आणि पुरवठा यांच्यातील समतोल राखणे अत्यंत कठीण बनले आहे. अशा वेळी, घरांची मागणी पूर्ण करण्यासाठी पुनर्विकासाचा पर्याय अत्यंत परिणामकारक ठरतो. असे मत म्हाडाचे मुंबई मंडळाचे मुख्य अधिकारी मिलिंद बोरीकर यांनी व्यक्त केले.

पुनर्विकास ही संकल्पना जागतिक स्तरावर यशस्वी ठरली आहे आणि ती मुंबईसारख्या शहरासाठीही फायदेशीर ठरू शकते. म्हाडा (महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्र विकास प्राधिकरण ) गृहनिर्मिती क्षेत्रातील अग्रगण्य संस्था आहे. सात दशकांच्या अविरत प्रवासात म्हाडाने विविध योजनांच्या माध्यमातून आजवर सुमारे नऊ लाख घरांची निर्मिती केली आहे. म्हाडाचा विभागीय घटक मुंबई गृहनिर्माण व क्षेत्र विकास मंडळाच्या अखत्यारीत ११४ अभिन्यास आहेत व त्यामध्ये सुमारे २.५० लाख घरे आजवर उभारण्यात आली आहेत. मुंबई मंडळातर्फे राबविण्यात येणाऱ्या विविध पुनर्विकास प्रकल्पांमधून येत्या पाच वर्षांत अंदाजित ३.८० लक्ष घरांची निर्मिती करण्याचे नियोजित आहे.

घर निर्मिती घरे या उक्तीचा अभ्यास केला, तर खऱ्या अर्थाने पुनर्विकासातून मोठ्या प्रमाणात मूळ रहिवाशांचे पुनर्वसन होऊन अतिरिक्त घरांची निर्मिती होणे शक्य होणार आहे. पुनर्विकासामुळे केवळ जागेचा वापर प्रभावी होतो असे नाही; तर नवीन आधुनिक सुविधांनी परिपूर्ण घरे निर्माण होण्यासही मदत होते.

मोकळ्या भूखंडावर ग्रीन फिल्ड प्रकल्प

मुंबई शहर व उपनगरांमध्ये अत्यल्प उत्पन्न गट, अल्प उत्पन्न गट, मध्यम उत्पन्न गट व उच्च उत्पन्न गट अशा विविध गटांकरिता परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी, मुंबई मंडळामार्फत म्हाडा वसाहतीमधील मोकळ्या भूखंडावर ग्रीन फिल्ड प्रकल्प राबविण्यात येतात. या प्रकल्पांमध्ये निर्माण होणाऱ्या सदनिकांचे वितरण लाभार्थ्यांना सोडतीद्वारे केले जाते. सदर सोडतीतील सदनिकांची विक्री किंमत बाजारभावापेक्षा कमी असते.

म्हाडा अभिन्यासांमध्ये मोकळ्या भूखंडाची उपलब्धता सीमित असल्याने, तसेच म्हाडा अभिन्यासांचा सर्वांगीण आणि नियोजनबद्ध पुनर्विकास व रहिवाशांना चांगल्या व पायाभूत सुविधा प्रदान करण्याकरिता मोतीलाल नगर १, २ व ३ गोरेगाव, अभ्युदयनगर काळाचौकी, इमारत क्र. १ ते १७ पी.एम.जी.पी. मजासवाडी जोगेश्वरी (पूर्व), म्हाडा वसाहतींमधील पोलिस निवासस्थानांचा पुनर्विकास आणि जी.टी.बी. नगर यांचा पुनर्विकास म्हाडामार्फत C & DA (Construction & Development Agency) यांची नियुक्ती करून करण्यात येणार आहे. या प्रकल्पांमध्ये मूळ रहिवाशांचे त्याच ठिकाणी मोठ्या क्षेत्रफळाच्या सदनिकांमध्ये पुनर्वसन होऊन अंदाजे ४५,००० अतिरिक्त घरांची निर्मिती होणार आहे.

मुंबई मंडळ, म्हाडामार्फत वरळी, नायगाव व ना. म. जोशी मार्ग येथील बी. डी. डी. चाळींचा पुनर्विकास करण्यात येत आहे. या प्रकल्पांमध्ये स्थानिक १५,५९३ रहिवाशांचे त्याच ठिकाणी ( In-situ) पुनर्वसन होणार असून, म्हाडाला अंदाजे ८,२०० सदनिका परवडणाऱ्या घरांच्या स्वरूपात उपलब्ध होणार आहेत.

२.२५ लक्ष पुनर्वसन सदनिका

म्हाडाने झोपडपट्टी निर्मूलन योजना, अनुदानित औद्योगिक गृहनिर्माण योजना, अत्यल्प उत्पन्न गट, अल्प उत्पन्न गट, मध्यम उत्पन्न गट व उच्च उत्पन्न गट अशा विविध गटांकरिता मुंबई गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास मंडळामार्फत गृहनिर्माण योजना राबवून मुंबईमध्ये विविध ठिकाणी एकूण १,९०० हेक्टर भूखंड क्षेत्रावरील ११४ अभिन्यासांमध्ये अंदाजे २.२५ लक्ष सदनिकांची निर्मिती केली आहे. सदर वसाहतींमधील इमारतींचा पुनर्विकास विनियम ३३ (५) अंतर्गत करण्यात येत असून, त्यामुळे स्थानिक रहिवाशांचे त्याच ठिकाणी पुनर्वसन करणे शक्य होत असून, सदर प्रकल्पातील विक्री हिश्श्यामधून नवीन विक्री सदनिका उपलब्ध होतात.

सदर पुनर्विकासाला चालना देण्याकरिता शासनामार्फत वेळोवेळी या नियमावलींच्या तरतुदींमध्ये सुधारणा केली गेली आहे. तसेच शासनाने २३ मे २०१८ रोजीच्या अधिसूचनेअन्वये म्हाडाच्या ११४ अभिन्यासांकरिता म्हाडाला नियोजन प्राधिकरण नियुक्त केले आहे. अद्याप म्हाडा अभिन्यासातील एकूण १,४४८ पुनर्विकास प्रस्तावांना देकारपत्रे व १,३२४ प्रस्तावांना ना-हरकत प्रमाणपत्रे जारी करण्यात आली आहेत.

यापैकी ४८२ प्रकल्पांना भोगवटा प्रमाणपत्राकरिता संमतीपत्र जारी करण्यात आलेली असून, त्यामध्ये अंदाजित २० हजार पुनर्वसन सदनिका व ५० हजार अतिरिक्त विक्री सदनिका निर्माण झालेल्या आहेत. त्याच धर्तीवर म्हाडाच्या ११४ अभिन्यासांमधील सर्व गृहनिर्माण संस्थांचा पुनर्विकास झाल्यास मूळ रहिवाशांकरिता २.२५ लक्ष पुनर्वसन सदनिका व ६ लक्ष अतिरिक्त विक्री सदनिका निर्माण होतील.

उपलब्ध भूखंडांवर पुनर्विकास प्रकल्प

म्हाडामार्फत मुंबईमधील सुमारे १९०० हेक्टर जमिनीवर अत्यल्प, अल्प, मध्यम व उच्च अशा विविध उत्पन्न गटांकरिता गृहनिर्माण योजना राबविण्यात आलेल्या आहेत. तथापि, बहुतांश भूखंडांवर गृहनिर्माण योजना राबविण्यात आलेल्या असल्याने, सद्य:स्थितीत म्हाडा अभिन्यासांमध्ये मोकळ्या भूखंडाची उपलब्धता सीमित आहे. मुंबई शहर व उपनगर तिन्ही बाजूंनी अरबी समुद्राने वेढलेले असल्याने, शहराचा विस्तार हा सीमित आहे. तसेच शहरातील बहुतांश भूखंड हे विविध प्राधिकरणे व खासगी ट्रस्ट यांच्या मालकीचे आहेत.

त्यामुळे पुनर्विकास प्रकल्प (Brown Field Project) करिता जागा उपलब्ध होणे शक्य नाही. त्यासाठी वाढत्या लोकसंख्यांकरिता परवडणारी घरे निर्माण करण्याच्या हेतूने म्हाडामार्फत उपलब्ध भूखंडांवर पुनर्विकास प्रकल्प जसे की, मोतीलाल नगर १, २ व ३ गोरेगाव, अभ्युदयनगर काळाचौकी, इमारत क्र. १ ते १७ व पी. एम. जी. पी. मजासवाडी जोगेश्वरी (पूर्व), म्हाडा वसाहतींमधील पोलिस सेवा निवासस्थान पुनर्विकास प्रकल्प हाती घेण्यात आलेले आहेत.

तसेच शासनामार्फत जी. टी. बी. नगर येथील सिंधी वसाहतीच्या २५ इमारती व वरळी, नायगाव व ना. म. जोशी मार्ग येथील बीडीडी चाळींचा पुनर्विकास प्रकल्प म्हाडामार्फत राबविण्याचा निर्णय घेण्यात आला आहे. या प्रकल्पांमध्ये अस्तित्वातील रहिवाशांचे पुनर्वसन होऊन म्हाडाला मोठ्या प्रमाणात परवडणाऱ्या घरांच्या स्वरूपात गृहसाठा उपलब्ध होणार आहे. तसेच या प्रकल्पांमधील विक्री घटकातून मोठ्या प्रमाणात अतिरिक्त सदनिका निर्माण होणार आहेत.