भीमाशंकर बेरुळे

खरेदी खत हा मालमत्तेची खरेदी करताना व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी विक्रेता आणि खरेदीदार सर्वांत महत्त्वाच्या कायदेशीर दस्तऐवजांपैकी एक आहे. विक्री करार किंवा खरेदी दस्त याद्वारे मालमत्तेची मालकी एका विक्रेत्याकडून खरेदीदाराच्या नावे हस्तांतरित केली जाते.

जमीन आणि संपत्ती एक अशी गोष्ट आहे ज्याला व्यक्ती आपल्या आयुष्यात खूप महत्त्व देते. इतकंच नाही तर यासाठी लोक आयुष्यभराची कमाई देखील पणाला लावतात, जेणेकरून तुम्ही कुठेतरी जाऊन प्रॉपर्टी खरेदी करू शकता. म्हणूनच कोणतीही मालमत्ता खरेदी किंवा विक्री करताना अत्यंत सावधगिरी बाळगणे आवश्यक असते.

मालमत्ता खरेदी-विक्री करताना अनेक कागदपत्रांची आवश्यकता असते आणि या कागदपत्रांशिवाय प्रॉपर्टी खरेदी-विक्री करार पूर्ण होऊ शकत नाही. मालमत्तेची विक्री करताना लीज डीड, मॉर्टगेज डीड, गिफ्ट डीड, एक्स्चेंज डीड आणि सेल डीड यांसारखी अनेक कागदपत्रेही खूप महत्त्वाची असतात. तसेच एखादी मालमत्ता विकताना विक्री करार (सेल डीड) आणि इतर कागदपत्रे आवश्यक असतात.

विक्री करार (सेल डीड) हा सर्वांत महत्त्वाचे दस्तऐवज आहे. सेल डीड म्हणजे विक्रीसाठी केलेला करारनामा. हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे, जो मालमत्तेच्या मालकाला किंवा विक्रेत्याला मालमत्तेचे अधिकार खरेदीदाराच्या नावावर हस्तांतरित करण्याचा अधिकार देतो. विक्रेत्याने विक्री कराराचा मसुदा तयार केल्यानंतर मालमत्तेची नोंदणी स्थानिक उपनिबंधक कार्यालयात करावी. जमीन खरेदी करण्यासाठी लोकांना नोंदणी करावी लागते.

तसेच विक्री कराराची नोंदणी केल्यानंतरच नोंदणीची संपूर्ण प्रक्रिया पूर्ण होते. सर्वप्रथम, जमीन खरेदीदार आणि विक्रेत्याने परस्पर संमतीने विक्रीपत्र तयार करून घ्यावे. यानंतर केवळ या विक्री कराराच्या आधारे ऑनलाइन नोंदणी केली जाते, ज्या जमिनीसाठी नोंदणी केली जात आहे. सेल डीड हा मुख्य कायदेशीर दस्तऐवज असतो, जो विक्रीची पुष्टी करतो आणि मालमत्तेची मालकी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करतो. विक्री कराराच्या नोंदणीसह, मालमत्ता खरेदीची प्रक्रिया समाप्त होते.

विक्री कराराची आवश्यकता :

अनेक वेळा लोक विचारतात, की सेल डीड किंवा विक्रीचा करार करणे बंधनकारक आहे का? तर याचे उत्तर होय आहे. विक्री कराराची नोंदणी करणे फार महत्त्वाचे असते. जोपर्यंत विक्री करार नोंदणीकृत होत नाही तोपर्यंत खरेदीदार कायदेशीररीत्या मालमत्तेचा मालक बनू शकत नाही. मालमत्तेच्या हस्तांतर कायद्यानुसार विक्री करारामध्ये अनेक कलमे असली पाहिजे.

तर विक्री कराराचा मसुदा तयार करताना आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांमध्ये इमारत योजना, बिल्डरचे वाटप पत्र, टॅक्स स्लिप, युटिलिटी बिल (वीज), पॉवर ऑफ ॲटर्नी (लागू असल्यास), टायटल दस्तऐवज आणि मालमत्तेच्या पुनर्विक्रीच्या बाबतीत सर्व पूर्व-नोंदणीकृत करार यांचा समावेश आहे.

मालमत्ता खरेदी करण्याआधी खरेदी दस्त

खरेदी दस्त हा एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे, जो मालमत्ता विक्री करणाऱ्याकडून खरेदीदाराकडे मालकीचे हस्तांतर करतो. खरेदी दस्त तयार करताना, मालमत्तेचे हस्तांतर कायद्यातील सर्व कलमे काळजीपूर्वक तपासली पाहिजेत आणि त्यात जोखीम कमी करण्यासाठी खरेदी दस्त तयार करण्याच्या अगोदर त्याचा मसुदा तयार केला पाहिजे.

खरेदी दस्तांसोबतच इतरही दस्तऐवज तयार करताना काळजी घेतली पाहिजे जसे की, भाडेकरूला अपार्टमेंट भाड्याने देणे, कर्जाच्या उद्देशाने जमीन गहाण ठेवणे, दुकाने भाड्याने देणे, रिअल इस्टेट खरेदी करणे.असे व्यवहार करण्यासाठी, व्यक्ती/कंपन्या/ सरकारी अधिकारी जमिनीच्या खरेदी-विक्रीच्या व्यवहारात गुंतू शकतात आणि विक्री करार नावाचा कायदेशीर व्यवहार करू शकतात. हे खरेदीदार तसेच विक्रेत्यांसाठी महत्त्वपूर्ण मूल्य आहे. खरेदी दस्तातील मजकूर समजून घेण्यापूर्वी, आपण प्रथम खरेदी दस्त म्हणजे काय यावर चर्चा करूयात.

खरेदी खत म्हणजे काय?

खरेदीदस्त हा मालमत्तेची खरेदी करताना व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी विक्रेता आणि खरेदीदार सर्वांत महत्त्वाच्या कायदेशीर दस्तऐवजांपैकी एक आहे. विक्री करार किंवा खरेदी दस्त याद्वारे मालमत्तेची मालकी एका विक्रेत्याकडून खरेदीदाराच्या नावे हस्तांतरित केली जाते.राज्य सरकार वेळोवेळी विविध कायदेशीर दस्त नोंद करण्यासाठी लागणारे मुद्रांक शुल्क निश्‍चित करत असते.

त्या विहित केलेल्या मूल्याच्या गैर-कायदेशीर स्टॅम्प पेपरवर विक्री करार/खरेदी दस्त केला जातो. खरेदी दस्त किंवा विक्री करार करताना त्यामध्ये गरजेनुसार विविध नियम व अटी समाविष्ट करणे गरजेचे असते.साधारणपणे बहुतेक लोक खरेदी दस्त स्टॅम्प व्हेंडर किंवा स्टॅम्प रायटरकडून करून घेतात, परंतु जर आपल्याला आपल्या चांगल्या प्रकारचा दस्त करायचा असेल ज्यामध्ये छोट्या मोठ्या चुका नसतील, तर आपण आपला दस्त तयार करण्यासाठी एका वकिलाची मदत घ्यावी. तुमच्या वकिलाला आपल्याला खरेदी दस्तामध्ये समाविष्ट करावयाच्या विविध मुद्यांविषयी सविस्तर चर्चा करावी.

जर आपल्याला खरेदी दस्त तयार करण्यासाठी वकील मिळत नसेल तर आपण बँकेतून कर्ज घेताना ज्या वकिलाकडून लीगल सर्च किंवा लीगल ओपिनियन घेतले असेल, तर आपण त्या वकिलाकडून खरेदी दस्त करून घेणे कधीही चांगलेच. आणि जर आपण मालमत्ता खरेदी करण्यासाठी कर्ज घेतले नसेल तरीसुद्धा आपण एखाद्या वकिलाकडून जी मालमत्ता खरेदी करत आहात त्या मालमत्तेचा लीगल सर्च करून घेणे आवश्यक आहे. कारण आपल्याला ती मालमत्ता खरेदी करण्या अगोदर जर त्यामध्ये काही कायदेशीर अडचणी असतील तर त्या कळून येतील.

कायदेशीररीत्या वैध खरेदीखतासाठी आवश्यक कागदपत्रे

विक्री कराराचा मसुदा.बिल्डरकडून किंवा डेव्हलपर्स फ्लॅट खरेदी करताना पॉवर ऑफ अटर्नी. इमारत आराखडा वैधानिक प्राधिकरणाने मंजूर केला आहे. बिल्डर/सहकारी संस्था/गृहनिर्माण मंडळाकडून वाटप पत्र.मालमत्तेच्या मालकाचे सर्व शीर्षक दस्तऐवज.सर्व नोंदणीकृत मागील करारांची एक प्रत (पुनर्विक्री मालमत्तेच्या बाबतीत).नवीनतम कर भरलेल्या पावत्या.सदर मालमत्तेचे नवीनतम वीज बिल आणि पावती (पुनर्विक्रीच्या मालमत्तेच्या बाबतीत).अपार्टमेंट सोसायटीकडून एनओसी (पुनर्विक्री मालमत्तेच्या बाबतीत).अकृषी ऑर्डर.सर्वांचे ओळखपत्र.

खरेदी दस्त किंवा विक्री करारातील महत्त्वाचे मुद्दे

१. खरेदी दस्त किंवा विक्री करारात सहभागी असलेले पक्ष खरेदी दस्त करताना सत्य आणि अचूक माहिती भरणे आवश्यक आहे. खरेदीदार आणि विक्रेता यांचे नावे अचूक असावीत. नावे लिहिताना आधार कार्ड प्रमाणे किंवा पॅन कार्ड प्रमाणे लिहावीत. जर पक्षकारांपैकी कोणी खरेदी- विक्री ‘पॉवर ऑफ ॲटर्नी’च्या माध्यमातून करणार असेल तर ‘पॉवर ऑफ ॲटर्नी’ व्यवस्थित तपासून घ्यावी, त्यामध्ये तपासून पाहावे की मालमत्ता खरेदी- विक्रीचे अधिकार दिलेले आहेत का?

आपण ज्यांच्या कडून मालमत्ता खरेदी करीत आहेत तो व्यक्ती कायदेशीरदृष्ट्या सक्षम आहे का? याची खात्री करावी. म्हणजेच विक्री व खरेदी करणारा १८ वर्षे वय पूर्ण झालेला असावा. मानसिकदृष्ट्या योग्य असावा.तुम्ही कंपनी/भागीदारी/ट्रस्टकडून ते खरेदी करत असाल, तर तुम्ही ज्या व्यक्तीशी व्यवहार करत आहात त्या व्यक्तीने असा व्यवहार करण्यासाठी प्राधिकृत व्यक्ती आहे का याची खात्री करावी.वर नमूद केल्याप्रमाणे कोणतीही व्यक्ती, कंपनी किंवा इतर कोणत्याही स्वरूपाची संस्था इतर कोणाला तरी जमीन हस्तांतरित किंवा विक्री करू शकते.

कायद्यानुसार, एखाद्या व्यक्तीला नैसर्गिक व्यक्ती म्हणून संबोधले जाते. याचा अर्थ असा आहे, की व्यक्ती कायद्याद्वारे मान्यताप्राप्त स्वतंत्र कायदेशीर संस्था आहेत. दुसरीकडे, कंपन्यांसारख्या संस्थांना न्यायिक व्यक्ती म्हणजेच लीगल एंटीटी म्हणून संबोधले जाते. याचे कारण असे, की कंपनी कोणत्याही भौतिक स्वरूपाची वास्तविक व्यक्ती नाही. हे निसर्गात कृत्रिम आहे आणि कायद्याची निर्मिती आहे. तरीही त्याला काही विशेषाधिकार मिळतात जे एखाद्या नैसर्गिक व्यक्तीला मिळतात, उदाहरणार्थ, स्वतःच्या नावावर मालमत्ता खरेदी करणे.

मालमत्तेचे वर्णन

खरेदी दस्तामध्ये किंवा विक्री दस्तामध्ये, एक महत्त्वाची गोष्ट आहे जे पक्षकारांना विशेषत: हस्तांतरित केल्या जाणाऱ्या मालमत्तेच्या परिमाणांबद्दल माहिती देते, म्हणजे मालमत्तेचे तपशील जसे की भूखंडाचे मोजमाप मीटरमध्ये आहे का फुटांमध्ये, मालमत्तेची लांबी कोणत्या दिशेने विस्तारली आहे, अपार्टमेंटच्या बाबतीत चटई क्षेत्रफळ, अधिकृत नोंदींमधील तपशिलांची पडताळणी करायची असल्यास जमिनीचा नोंदणी क्रमांक, इमारत कोणत्या वर्षी बांधली गेली, नेमके स्थान. विक्री करारात पार्किंग किंवा बागेचा उल्लेख आहे का हे तपासून पाहणे.

मोबदला रक्कम

खरेदी दस्त किंवा विक्री कराराचा मसुदा अगदी स्पष्ट शब्दात तयार करणे आणि भविष्यातील कोणतेही विवाद टाळण्यासाठी लिहून ठेवता येतील अशा सर्व पैलूंचा उल्लेख करणे चांगले. असाच एक पैलू म्हणजे खरेदीदाराने विक्रेत्याला पैसे देण्यासाठी वापरलेली पेमेंट पद्धत. दोन्ही पक्षांच्या सहमतीनुसार पैसे रोख, चेक, डिमांड ड्राफ्ट किंवा इंटरनेट बँकिंग वापरून निधी हस्तांतरित केले जाऊ शकतात.

पक्षकारांना सोईस्कर असलेली कोणतीही पेमेंट पद्धत आपापल्या सोईनुसार वापरू शकता, तरीही डिमांड ड्राफ्ट किंवा खरेदीदाराच्या खात्यावरून विक्री करणाऱ्याच्या खात्यावर ट्रान्स्फर केलेले व्यवहार कधीही सुरक्षित असतात आणि त्यांची नोंद खरेदी दस्तामध्ये करता येते.जर एखाद्याने मालमत्ता खरेदी करताना विक्रेत्याला असे इसार म्हणून रक्कम दिली असेल तर ते विक्री करारात नमूद करणे आवश्यक आहे. खरेदी दस्त किंवा विक्री डीडमध्ये आगाऊ किंवा आंशिक पेमेंट म्हणून यापूर्वी मिळालेल्या रकमेचा करावा. हे विक्रेत्याकडून रक्कम मिळालेल्याची पोहोच पावती म्हणून देखील काम करते.

मालकीचे हस्तांतर

मालमत्तेचा मालक बनणे हे मालमत्ता खरेदीचे व खरेदीखताचे मुख्य उद्देश्य आहे. विक्री करारामध्ये, या संबंधात ‘मालकी हस्तांतर’ हा वाक्यांश वापरला जातो. याचा सरळ अर्थ मालकीचे हस्तांतर असा होतो. खरेदीखतामध्ये विक्री करीत असलेल्या मालमत्तेची मालकी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केले जाते, असा स्पष्ट उल्लेख असावा.

मालमत्तेचा ताबा देणे

खरेदीदाराच्या ताब्यात मालमत्ता कोणत्या तारखेला येईल याचाही या खरेदीखतामध्ये स्पष्ट उल्लेख असावा. इतर दस्तऐवजांमध्ये समाविष्ट आहे. गृहनिर्माण संस्थेकडून किंवा त्या मालमत्तेच्या प्रभारी इतर कोणत्याही संबंधित प्राधिकरणाकडून वाटप आणि मंजुरीचे पत्र.

जर तो फ्लॅट किंवा इमारत असेल, तर त्या मालमत्तेचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर दिलेले भोगवटा प्रमाणपत्र आणि इमारत योजना, पूर्वीच्या मालकाने कोणतीही विद्यमान देय रक्कम भरायची बाकी नसल्याचे दर्शवणारे एक बोजा प्रमाणपत्र, ना-हरकत प्रमाणपत्र गृहनिर्माण संस्थेकडून; आणि जर बिल्डरने इमारतीवर तारण घेतले असेल तर बँकेकडून बाकी नसल्याचे दर्शवणारे प्रमाणपत्र.

मालमत्तेवर असणाऱ्या विविध थकबाक्या तपासणी

जेव्हा मालमत्ता विकली जाते तेव्हा विक्रेत्याने विक्रीपूर्वी मालमत्तेवर असलेले शुल्क भरले आहे याची खात्री करावी व खरेदी दस्तामध्ये तसे नमूद करावे. यामध्ये कर, शुल्क, थकबाकी, मागण्या, थकबाकी, वीज शुल्क, पाणी शुल्क, थकबाकी बिले, घर कर, विकास शुल्क आणि विक्री किंवा भाडेपट्टी यांचा समावेश होतो.

असे कोणतेही शुल्क शिल्लक राहिल्यास, त्यांचा भरणा करणारा विक्रेत्याला ते आधी भरण्यास सांगावे. एकदा मालमत्ता खरेदी केल्यानंतर, सर्व शुल्क भरण्याची जबाबदारी खरेदीदारांची आहे. तसेच विक्रेत्याने हे सुनिश्‍चित केले पाहिजे, की मालमत्ता कोणत्याही स्वरूपाच्या कायदेशीर खटल्यापासून मुक्त आहे.

साक्षीदार आणि नोंदणी

खरेदीदार व विक्रेत्याच्या स्वाक्षऱ्यांसह आणि विक्री करणाऱ्याने त्यांची संमती दिल्यावर विक्री दस्त तयार केल्यावर, किमान दोन साक्षीदारांनी त्या दस्तऐवजावर साक्षांकित करणे आवश्यक आहे. नाव, वय, पत्ता या तपशिलांसह दोन्ही बाजूंनी एक साक्षीदार आवश्यक आहे. साक्षीदाराची माहिती भरणे मालमत्तेची खरेदी विक्री कराराची नोंदणी करताना अनिवार्य आहे.

मालमत्तेची खरेदी करताना विक्रेत्याकडून पुढील कागदपत्रांची माहिती घेणे अनिवार्य आहे.

मालमत्तेमध्ये किंवा विक्रेत्याच्या पूर्वीच्या दस्तामधील कोणतीही भौतिक दोष, किंवा तृतीय-पक्षाचे दावे, आणि विक्रेत्याचे मालमत्तेसंबंधीचे वाद अशा सर्व विवादांची खरेदीदाराने आधी चांगल्या प्रकारे चौकशी केली पाहिजे.विक्रेत्याच्या ताब्यात किंवा अधिकारात असलेल्या मालमत्तेशी संबंधित पूर्वीची आणि सध्याची सर्व मालकीची कागदपत्रे तपासणीसाठी खरेदीदाराला दाखवणे आवश्यक आहे.

मालमत्तेबद्दल किंवा त्याच्याशी संबंधित दस्ताच्या संदर्भात खरेदीदाराने त्याला विचारलेल्या सर्व संबंधित प्रश्‍नांना समाधानकारक उत्तर मिळाले पाहिजे.विक्रीच्या तारखेपर्यंत मालमत्तेच्या संदर्भात सर्व सरकारी शुल्क आणि भाडे भरणे.मालमत्तेवर शून्य भार किंवा मालमत्ता कोणत्याही स्वरूपाच्या कायदेशीर खटल्यापासून मुक्त असावी.

मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क कोणी भरायला हवे?

कायद्यानुसार, खरेदीदाराला मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागते. तरीही, खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यामध्ये मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरण्यासंदर्भात संदर्भातील खर्च वाटून घेऊ शकतात.

मालमत्ता खरेदी करताना किती मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल?

मुद्रांक शुल्क मालमत्तेच्या विक्री मूल्याच्या ५ ते १० टक्के दरम्यान आहे, मुद्रांक शुल्क वेगवेगळ्या राज्यांमध्ये वेगवेगळे असू शकते. मुद्रांक शुल्क ग्रामीण, शहरी आणि मेट्रो शहर या प्रमाणे बदलू शकते.

उपनिबंधक कार्यालयात विक्री करार नोंदणीकृत करणे बंधनकारक आहे का?

हो, कोणत्याही स्थावर मालमत्तेच्या संबंधात खरेदी विक्री करार, खरेदीखत सब-रजिस्ट्रार कार्यालयात नोंदणीकृत करणे अनिवार्य आहे.जर तुम्ही विक्री कराराची किंवा खरेदीखताची नोंदणी केली नाही, तर नोंदणी न केलेले मालमत्ता हस्तांतरण दस्त न्यायालयात पुरावा म्हणून सादर करता येत नाही. मालमत्तेची मालकी, हक्क, दायित्व किंवा जबाबदाऱ्यांबाबत कोणताही वाद उद्भवल्यास, हा खरेदी दस्त पुरावा म्हणून ग्राह्य धरला जाणार नाही.परिणामी, न्यायालय तुम्हांला मालमत्तेचे योग्य मालक समजणार नाहीत. वैध व नोंदणीकृत खरेदीखत तुम्ही नोंदविले तर तुम्ही कायदेशीररीत्या त्या मालमत्तेचा निर्विवाद उपभोग घेऊ शकता, अन्यथा तुम्हास अनेक कायदेशीर अडचणींना तोंड द्यावे लागेल.

जर तुमच्याकडून खरेदीखताची मूळ प्रत हरवली असेल तर?

खरेदीखताचा मूळ दस्त हा एक अत्यंत महत्त्वाचा कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे मालकीचे हस्तांतर नोंदवतो. म्हणून, खरेदीखताचा मूळ दस्त हा सुरक्षितपणे जपून ठेवणे महत्त्वाचे आहे. तथापि, मूळ खरेदी दस्त हरवल्यास, एक प्रमाणित प्रत दस्त सब-रजिस्ट्रार कार्यालयातून मिळू शकतो. खरेदीखताचा मूळ दस्त असणे अत्यंत आवश्यक आहे, कारण मूळ कागदपत्रांच्या आधारेच बँका कर्ज देतात. मूळ कायदेशीर कागदपत्रांशिवाय कर्ज मिळणे जवळ जवळ अशक्य आहे.

त्यामुळे मूळ खरेदी दस्त व विक्री कराराच्या छायाप्रतीच्या आधारे बँका गृहकर्ज देणार नाहीत. समजा तुमचा दस्त हरवलाच असेल किंवा काही दुर्दैवी घटनेमध्ये नष्ट झाला असेल, तर तुम्ही तुम्ही सब-रजिस्ट्रारद्वारे जारी केलेली प्रमाणित प्रत मिळवू शकता. काही बँका ही प्रमाणित प्रत मान्य करतील, परंतु बँकेसाठी हे बंधनकारक नाही. प्रमाणित प्रत घेण्याअगोदर आपण एफआयआर प्रत, न शोधता येण्याजोगे प्रमाणपत्र, जाहिराती आणि सब-रजिस्ट्रारला सादर केलेले शपथपत्र ही प्रक्रिया पूर्ण केलेली असली पाहिजे. त्यामुळे गृहकर्ज मिळवण्यासाठी ही सर्व कागदपत्रे जपून ठेवणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे.

bvberule@gmail.com

(लेखक उमरगा, जि. धाराशिव येथे नायब तहसीलदार आहेत.)