भीमाशंकर बेरुळे

Land Purchase Rule: भोगवटादार वर्ग-१ पद्धत : या पद्धतीमध्ये अशा जमिनी येतात, ज्यांचे हस्तांतर करण्यावर शासनाचे निर्बंध नसतात. शेतकरी या जमिनीचा मालक असतो. तो त्याच्या इच्छेनुसार या जमिनीची विक्री करू शकतो.

भोगवटादार वर्ग-२ पद्धत : या पद्धतीमधील जमिनीचे हस्तांतर करण्यावर शासनाचे निर्बंध आहेत. सरकारी अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय या जमिनीचे हस्तांतर होत नाही. या जमिनी भोगवटादार वर्ग-२ किंवा नियंत्रित सत्ता प्रकार किंवा निर्बंधित सत्ता प्रकार किंवा प्रतिबंधित सत्ता प्रकार या नावानेही ओळखल्या जातात.

शासकीय पट्टेदार : या जमिनी सरकारी मालकीच्या पण भाडेतत्त्वावर दिलेल्या असतात. या जमिनी १०,३०,५०,९९ वर्षांच्या मुदतीसाठी भाडेतत्त्वावर दिल्या जातात.

महाराष्ट्र शासन : चौथ्या प्रकारच्या जमिनी ‘महाराष्ट्र शासन’ या प्रवर्गात मोडतात. या जमिनी सरकारी मालकीच्या असतात.

भोगावटा १

जो खातेदार फार पूर्वीपासून जमिनीचा कब्जेदार असून, त्याला सदर जमीन विकण्याचा पूर्ण अधिकार बहाल केला आहे. अशा जमिनीचा खातेदाराचा वर्ग १ मध्ये समावेश होतो. या जमिनीच्या विक्री/हस्तांतर कामी कोणत्याही शासकीय पूर्वपरवानगीची गरज नाही. थोडक्‍यात, मूळ मालकीची वडिलोपार्जित आलेली जमीन भोगवटादार वर्ग १ मध्ये असते.

भोगावटा २

ज्या जमिनी खातेदाराला विकण्याचा अधिकार बहाल केला नाही, असा खातेदार म्हणजेच भोगवटादार वर्ग २ होय. उदा. देवस्थान इमानी जमीन, हैदराबाद अतियात जमिनी, वतन जमीन, वन जमीन, गायरान, पुनर्वसनाच्या जमिनी आणि शासनाने दिलेल्या जमिनींचा समावेश होतो. अशा जमिनीच्या विक्रीसाठी शासनाची पूर्वपरवानगी घेणे आवश्यक असते.

भोगवटादार वर्ग-२ मधील जमिनी

भोगवटादार वर्ग-२ या भूधारणा पद्धतीतील जमिनीचे सक्षम अधिकाऱ्याच्या परवानगीशिवाय हस्तांतर होत नाही.यामध्ये खातेदारांना वेगवेगळ्या कायद्यांनुसार वाटप केलेल्या किंवा प्रदान केलेल्या जमिनी येतात.भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमिनींची माहिती गाव नमुना १ (क) मध्ये नोंदवलेली असते.

भोगवटादार वर्ग-२ च्या पद्धतीमधील जमिनींचे प्रकार

महाराष्ट्र सरकारने १७ मार्च २०१२ रोजीच्या शासन निर्णयानुसार, भोगवटादार वर्ग-२ जमिनींच्या अनधिकृत हस्तांतरास आळा बसावा यादृष्टीने महसूल नियम पुस्तिकेच्या खंड ४ मधील गाव नमुना एक (१) मध्ये सुधारणा केली. सोबतच शासनाने भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमिनींची एकूण १४ प्रकारांमध्ये वर्गवारी केली. त्यानंतर १५ मार्च २०२१ रोजी सरकारने शासन निर्णयाद्वारे २ प्रकारच्या जमिनी यात समाविष्ट केल्या. अशाप्रकारे भोगवटादार वर्ग-२ मध्ये एकूण १६ प्रकारच्या जमिनींचा समावेश होतो. आता या जमिनी कोणत्या आहेत आणि त्यांची नोंद गाव नमुन्यात कुठे असते ते पाहूयात.

मुंबई कुळ वहिवाट व शेतजमीन अधिनियम १९४८ चे कलम ३२ ग अन्वये विक्री झालेल्या जमिनी – १ क

वेगवेगळ्या इनाम व वतन जमिनी (देवस्थान जमिनी वगळून) - १ क

महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, १९६६ अन्वये विविध योजनांतर्गत प्रदान / अतिक्रमण नियमानुकूल केलेल्या जमिनी (भूमिहीन, शेतमजूर, स्वातंत्र सैनिक इ.) - १ क

महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, १९६६ अन्वये विविध योजनांतर्गत प्रदान/ अतिक्रमण नियमानुकूल केलेल्या जमिनी (गृह निर्माण संस्था, औद्योगिक अस्थापना, शैक्षणिक संस्था, विशेष वसाहत प्रकल्प इ.) - १ क

सीलिंग कायदा म्हणजेच महाराष्ट्र शेतजमीन कमाल धारणा अधिनियम, १९६१ अंतर्गत वाटप केलेल्या जमिनी - १ क

महानगरपालिका, नगरपालिका व विविध प्राधिकरण यांच्या विकास आराखड्यात समाविष्ट असलेल्या जमिनी अथवा ग्रामपंचायतीकडे गुरचरण अथवा इतर प्रयोजनांसाठी वर्ग केलेल्या जमिनी - १ क

देवस्थान इनाम जमिनी - १ क

आदिवासी खातेदारांच्या जमिनी (महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, १९६६, कलम ३६ अ अन्वये) – १ क

महाराष्ट्र पुनर्वसन अधिनियम १९९९ च्या कलम १६ अन्वये प्रदान केलेल्या जमिनी - १ क

भाडेपट्ट्याने दिलेल्या शासकीय जमिनी - १ क

भूदान व ग्रामदान अंतर्गत दिलेल्या जमिनी - १ क

महाराष्ट्र खासगी वने (संपादन) अधिनियम, १९७५ तसेच महाराष्ट्र शेतजमीन (जमीन धारणेची कमाल मर्यादा) अधिनियम, १९६१ अन्वये चौकशीसाठी प्रलंबित असलेल्या जमिनी - १ क

भूमीधारी हक्कान्वये प्राप्त झालेल्या जमिनी - १ क

महाराष्ट्र शेतजमीन (जमीनधारणेची कमाल मर्यादा) अधिनियम १९६१ अन्वये कमाल मर्यादेपेक्षा अधिक धारण करण्यास सूट दिलेल्या जमिनी - १ क

भूसंपादन अधिनियमान्वये संपादित केलेल्या जमिनी – १ क

वक्फ जमिनी - एक क

भोगवटादार वर्ग २ चे वर्ग १ मध्ये रूपांतर

प्रारंभाच्या दिनांकास किंवा भोगवटादारास नवीन व अविभाज्य शर्तीवर/ भोगवटादार वर्ग २ धारण केलेला असा कोणताही भोगवटा, अशा जमिनीच्या चालू बाजाराच्या पन्नास टक्के इतकी रक्कम नजराणा म्हणून शासनाला प्रधान करून भोगवटादार वर्ग एक मध्ये रूपांतर करता येईल. अशा रूपांतरानंतर भोगवटादार, महारास्ट्र जमीन महसूल संहिता १९६६ याच्या तरतुदी अशी जमीन भोगवटादार वर्ग १ म्हणून धारण करील.

कोणत्या जमिनींचे वर्ग-१ मध्ये रूपांतर होत नाही?

भोगवटादार वर्ग-२ मधील १६ जमिनींपैकी काही जमिनींचे वर्ग-१ मध्ये रूपांतर होत नाही. यामध्ये खालील जमिनींचा समावेश होतो.

सीलिंगच्या जमिनी वर्ग-१ करण्याची अजून तरी कायद्यात तरतूद नाही.

महानगरपालिका, नगरपालिका यांच्या विकास आराखड्यात समाविष्ट असलेल्या जमिनी शासकीय जमिनी असल्यामुळे त्यांचे वर्ग-१ मध्ये रूपांतर होत नाही.

देवस्थान इनाम जमिनी.

आदिवासी खातेदारांच्या जमिनी.

खासगी वने (संपादन) अधिनियम अन्वयेच्या जमिनी.

सीलिंग अन्वये कमाल मर्यादेपेक्षा अधिक धारण करण्यास सूट दिलेल्या जमिनी.

भूसंपादन अधिनियमान्वये संपादित केलेल्या जमिनी.

वक्फ जमिनी.

असे असले, तरी आता भोगवटादार वर्ग २ शेती राहिलेली नाही. शासनाने अध्यादेश काढून सर्व वर्ग २ च्या जमिनी वर्ग १ केल्या आहेत. त्यामुळे अशा भोगवटादार वर्ग २ ची भोगवटादार वर्ग १ ची नोंद झाल्यावर ती शेतजमीन विकता येते. म्हणून जमीन खरेदी घेताना खालील बाबीचे पालन करावे.

जमिनीचा उतारा पाहून त्यावरील भूधारणा पद्धतीत कोणता शेरा आहे हे पाहावे. जर त्यात भोगवटादार वर्ग २ किंवा न.अ.श. असा शेरा आला, की सदर जमीन ही शासनाच्या पूर्व परवानगीनेच खरेदी करावी लागेल हे निश्‍चित करावे.

जमीन भोगवटादार वर्ग २ ची आहे. परंतु ती कोणत्या प्रकारात आहे हे पहावे. उदा. सीलिंग जमीन, प्रकल्पग्रस्ताची जमीन, सैनिकाची जमीन, आदिवासी जमीन, कुळ जमीन इत्यादी हे पाहण्यासाठी ७/१२ वरील इतर हक्क मालकी हक्क नावे पाहावे.

जर ७/१२ वरून जमीन वर्ग-२ ची आहे, परंतु ती कोणत्या प्रकारची आहे हे कळत नसेल तर तलाठी कार्यालय, तहसील कार्यालयातून सदर जमिनीचा प्रवर्ग कोणता आहे हे तपासावे.

देवस्थान महसूल माफीची जमीन, वन जमीन, गायरान जमीन या जमिनीची खरेदी विक्री व्यवहार होत नाही. अशा जमिनींच्या बाबत कोणताही व्यवहार करू नये.

ज्या खातेदारची आपण जमीन घेणार आहोत, त्या खातेदाराच्या सर्व वरसांचे ना हरकत व परवानगी किंवा इतर नोंदणीकृत दस्ताने परवानगी घेणे आवश्यक आहे.

भोगवटादार वर्ग २ चा खातेदार भूमिहीन होणार नाही, अशा पद्धतीने जमीन खरेदी करणे केव्हाही चांगले. कारण जर तो भूमिहीन झाला तर कालांतराने वाद उभा राहू शकतो.

भोगवटादार वर्ग २ च्या जमिनीची खरेदी व आदिवासी खातेदाराची जमिनी खरेदी याबाबत कायदे वेगवेगळे आहेत. आदिवासी खातेदाराची जमीन खरेदी करण्यासाठी शासन स्तरावरून मंजुरी लागते.

आदिवासी खातेदाराची जमनी स्वतात मिळते म्हणून शासनाचा पूर्व परवानगी शिवाय कोणत्याही मार्गाने ती घेण्याचा प्रयत्न करू नये.

bvberule@gmail.com

(लेखक उमरगा, जि. धाराशिव येथे नायब तहसीलदार आहेत.)