भीमाशंकर बेरुळे
Registration Process: एखादी मालमत्ता भविष्यात खरेदी करण्यासाठीचा करार म्हणजे साठेखत होय. सोप्या भाषेत सांगायचे म्हणजे, एखादी मालमत्ता जिच्या खरेदी-विक्रीचा व्यवहार आपण पुढच्या काही ठरावीत काळात करणार आहोत, त्याविषयी माहिती देणाऱ्या कागदपत्राला साठेखत असे म्हणतात. यालाच काही स्थानिक भागात ईसार पावती, वायदा पत्र, बेचननामा असेही म्हटले जाते. खरेदीखत जेवढे महत्त्वपूर्ण दस्त आहे तेवढेच विक्री करार हा देखील महत्त्वपूर्ण दस्त आहे.
विक्री करार एक कायदेशीर दस्तऐवज आहे जो हे सिद्ध करतो, की मालमत्ता विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केली गेली आहे. विक्री करार हा मुख्य कायदेशीर दस्तऐवज म्हणून कार्य करतो, विक्रीची पुष्टी करतो आणि मालमत्तेची मालकी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करतो. विक्री करारास वेगवेगळ्या भागात, स्थानिक पातळीवर वेगवेगळी नावे आहेत, जसे की, इसारपावती, साठेखत, विक्री बैनामा इत्यादी.
विक्रीच्या करारातील तपशील :
- खरेदीदार आणि विक्रेत्यांचे तपशील (नाव, वय आणि पत्ते)
- मालमत्तेचे अचूक वर्णन (एकूण क्षेत्र, बांधकामाचे तपशील, अचूक पत्ता आणि परिसर)
- ठरलेला एकूण मोबदल्याचे वर्णन.
- ठरलेल्या एकूण मोबदल्यापैकी देत असलेले आगाऊ रक्कम.
- सदर रक्कम देण्याची पद्धत, जशी की धनादेश, रोख, इत्यादी.
- उर्वरित मोबदला रक्कम देण्याची तारीख.
- खरेदीखत करून देण्याची व घेण्याची तारीख.
- खरेदीदारास ताबा हस्तांतरित करण्याची वास्तविक तारीख.
- याव्यतिरिक्त ठरलेल्या अटी, जसे की, मोजणी, संमतीदार, कर्ज भरणा इत्यादी.
विक्री करार अयशस्वी होण्याचा परिणाम :
- भारतीय नोंदणी अधिनियम, १९०८ नुसार, अशी स्थावर मालमत्ता ज्याचे मूल्य शंभर रुपयांपेक्षा जास्त आहे, अशा मालमत्तेचे हस्तांतरामध्ये कोणताही करार हा दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे.
- हा पूर्ण नियम मालमत्ता हस्तांतर कायद्याच्या कलम ५३ ए अंतर्गत प्रदान केलेल्या वैशिष्ट्यांच्या अधीन आहे. कलम ५३-ए मध्ये अशी तरतूद आहे, की जेथे खरेदीदाराने हस्तांतराच्या अधीन असलेल्या मालमत्तेचा ताबा घेतला असेल तर कराराच्या अंतर्गत त्याच्या जबाबदाऱ्यांच्या पूर्ण भागाचे पालन करीत विक्रेता खरेदीदारास देण्यात आलेल्या ताब्यात अडथळा आणू शकत नाही.
- कलम ५३ ए प्रस्तावित हस्तांतरास हस्तांतराकास कवच पुरवते आणि हस्तांतरकर्त्यास अडथळा आणण्यापासून रोखतात, याची नोंद घ्यावी, परंतु त्याद्वारे मालमत्तेस खरेदीदाराचे नाव लागू होत नाही. मालमत्तेची मालकी अद्यापही विक्रेत्याकडेच असते.
नोंदणीकृत साठेखताचे फायदे :
-साठेखत १०० रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर करता येऊ शकते. पण नोटरीकडे १०० रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर केलेले साठेखत कायदेशीर पुरावा म्हणून ग्राह्य धरले जात नाही. अशा साठेखताची शासकीय अभिलेखात नोंद करता येत नाही. दुय्यम निबंधक कार्यालयात साठेखत करू करता येईल. यालाच नोंदणीकृत साठेखत असे म्हटले जाते.
- साठेखत करताना तुम्हाला मालमत्तेचे पूर्ण मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरावे लागते. हे कायदेशीरदृष्ट्या फायद्याचे असते. कारण अशा साठेखताची नोंद महसूल दफ्तरात ‘इतर हक्क’ या सदरात नोंदवली जाते. नोंदणीकृत साठेखत केल्यास पुढे प्रत्यक्षात खरेदी करताना खरेदीदाराला मुद्रांक नोंदणी शुल्क भरावे लागत नाही. असे नोंदणीकृत साठेखत केले आणि काही कारणास्तव हा व्यवहार पूर्ण होऊ शकला नाही, तर हे असे साठेखत रद्द करता येऊ शकते. त्यासाठी दुय्यम निबंधकाकडे रीतसर अर्ज करता येतो.
-केवळ नोटरीवर केलेले साठेखत किंवा इसारपावतीला कायदेशीर मान्यता नसते. त्यामुळे विक्रेत्याने ती नाकारली तर अडचण निर्माण होते. त्याऐवजी दुय्यम निबंधकांच्या कार्यालयात जाऊन स्टॅम्प ड्यूटी भरून नोंदणीकृत इसारपावती किंवा साठेखत करून घेणे कधीही उत्तम.
- पूर्ण कायदेशीर प्रक्रिया पार पडल्यानंतर खरेदीदाराला त्याने भरलेले मुद्रांक शुल्क परत मिळते. म्हणून ज्या प्रकरणांमध्ये आपण विक्री करण्याच्या कराराच्या अंतर्गत कोणतीही मालमत्ता खरेदी केली असेल आणि ताब्यात घेतली असेल तर जोपर्यंत विक्री करार अमलात आणला जात नाही. भारतीय नोंदणी अधिकार कायद्याद्वारे नोंदणी केली जात नाही, तोपर्यंत त्या मालमत्तेचे अधिकार विकासकाकडे कायम आहेत. अशाप्रकारे हे स्पष्ट झाले, की जंगम मालमत्तेतील अधिकार केवळ विक्री कराराद्वारे हस्तांतरित केले जाऊ शकतात. योग्य मुद्रांक आणि नोंदणीकृत विक्री करार नसताना, मालमत्ता खरेदीदारास अर्जित मालमत्तेमध्ये कोणतेही हक्क, पदवी किंवा अधिकार नसतात.
विक्री करार रद्द केला जाऊ शकतो का?
विक्रेता आणि खरेदीदार यांच्यात या प्रभावासाठी करार असल्यास विक्री करार रद्द केला जाऊ शकतो. विशिष्ट मदत कायदा, १९६३ च्या कलम ३१ ते ३३, ज्या अटींखाली विक्री करार रद्द केला जाऊ शकतो ते निर्दिष्ट करते. या अटींचा समावेश आहे.
१) भारतीय नोंदणी कायदा, १९०८ अन्वये हा दस्त दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणीकृत असावी.
२) व्यक्तीला असे वाटते, की कृत्य रद्द करण्यायोग्य आहे किंवा त्याला शंका आहे, की अशा कृत्यामुळे त्याला दुखापत होईल.
विक्रीसाठीचा केलेला करार म्हणजे काय?
-एकदा खरेदीदार आणि विक्रेता मालमत्तेच्या व्यवहारात प्रवेश करण्याच्या करारावर पोहोचल्यानंतर, त्यांनी कराराचा मसुदा तयार केला, ज्यामध्ये पुढे व्यवहार होणार असलेल्या अटी आणि शर्ती लागू होतात. ज्यावर आधारित व्यवहार होईल. हा दस्तऐवज विक्री करार किंवा विक्रीसाठी केलेला करार किंवा विक्रीचा करार म्हणून ओळखला जातो.
- मालमत्तेच्या विक्रीबाबत मौखिक करार झाल्यानंतर खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यात विक्री करारावर स्वाक्षरी केली जाते. विक्री करारामध्ये भविष्यातील विक्रीच्या अटी, शर्ती आणि इतर महत्त्वाच्या बाबींचा उल्लेख असतो. मालमत्ता हस्तांतर कायदा १८८२, जो घर मालमत्ता विक्री आणि हस्तांतरणाशी संबंधित प्रकरणांचे नियमन करतो, याप्रमाणे विक्रीसाठीचा करार किंवा विक्रीचा करार याची व्याख्या खालीलप्रमाणे आहे.
‘स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीचा करार, असा करार आहे की अशा मालमत्तेची विक्री पुढे पक्षांमधील समजून केलेल्या अटींनुसार होईल.’ कलम ५४ तसेच कलम ५४ असेही सांगते, की अशा मालमत्तेवर होणारा खरेदीदार कुठलेही अधिकार वा हक्क स्वतः किंवा या कराराद्वारे दाखवू शकत नाही.
सर्व विक्री करारांना कायदेशीर वैधता मिळण्यासाठी दस्तऐवजीकरण आणि नोंदणी करणे आवश्यक आहे. २३ सप्टेंबर २०२२ रोजी बलराम सिंह विरुद्ध केलो देवी खटल्याचा निकाल देताना सर्वोच्च न्यायालयाने असा निर्णय दिला आहे, की कायमस्वरूपी मनाई दाव्यात पुरावा म्हणून विक्रीसाठी नोंदणीकृत नसलेला करार स्वीकारता येणार नाही.
विक्री करारनामा--- विक्रीसाठी केलेला करारनामा
विक्री करार म्हणजे मालमत्तेच्या मालकीची वास्तविक हस्तांतर.---विक्रीसाठी केलेला करार हा मालमत्तेच्या मालकीचे भविष्यात हस्तांतर करण्याचे वचन आहे.
विक्री करारामध्ये दोन्ही पक्षांबद्दलची माहिती (खरेदीदार आणि विक्रेता), त्यांचे वय, पत्ते आणि इतर तपशील समाविष्ट असतो.---विक्रीसाठी केलेल्या करारात मालमत्तेच्या मालकीचे भविष्यात हस्तांतर करण्याचे वचन आहे.
विक्री करार नवीन मालकास मालमत्तेतील हक्क आणि अधिकार देतो.---विक्रीसाठी केलेला कराराद्वारे खरेदीदारास विशिष्ट अटींच्या समाधानावर प्रश्‍न विचारून मालमत्ता खरेदी करण्याचा अधिकार दिला जातो.
विक्री करार पार पाडण्यासाठी खरेदीदारास मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरावे लागते.---विक्रीसाठी केलेला करारात आधी विक्रेता आणि खरेदीदाराने नॉन-ज्यूडिशियल स्टँप पेपरवर स्वाक्षरी करून अमलात आणलेले असते.
विक्री करार रद्द केला जाऊ शकतो का?
- होय, एखाद्या पक्षाने विक्री करारामध्ये केलेल्या वचनबद्धतेचे पालन करण्यात अयशस्वी झाल्यास, विक्री करार रद्द केला जाऊ शकतो. चुकणारा पक्ष विक्रेता असल्यास, खरेदीदार रद्द करण्याची मागणी करू शकतो आणि नुकसान भरपाई मागू शकतो. त्याप्रमाणे, खरेदीदाराने किंवा विक्रेत्याने विक्री करारामध्ये नमूद केलेल्या नियमांचे उल्लंघन केल्यास, देणार घेणार या दोघांपैकी कोणीही करार रद्द करण्याची मागणी करू शकतो आणि नुकसान भरपाईची मागणी करू शकतो. विक्री करारामध्ये नमूद केलेल्या नियमांचे उल्लंघन किंवा मुदत संपुष्टात आल्यास मुदतीचा कायदा कलम ५४ नुसार सदर मुदत संपल्यापासून ३ वर्षांमध्ये सदर विक्री करारनामा न्यायालयामार्फत रद्द करता येते.
- जर करार उल्लंघन, फसवणूक किंवा बेकायदेशीर व्यवहार आढळला, तर न्यायालयाच्या आदेशाने खत रद्द होऊ शकते.
- सरकारी परवानगीशिवाय आदिवासी जमीन किंवा शासकीय जमीन खरेदी केली असल्यास, सरकार ते खत बेकायदेशीर ठरवू शकते.
विक्री करार रद्द किंवा अव्हानीत करण्याची मुदत :
- विक्री करार केल्यानंतर खरेदीखत करून देण्याची तारीख ठरल्यानंतर, ती तारीख संपुष्टात आल्यानंतर ३ वर्षांत न्यायालयामार्फत ते रद्द करता येते.
ॲग्रोवनचे सदस्य व्हा
शॉपिंगसाठी 'सकाळ प्राईम डील्स'च्या भन्नाट ऑफर्स पाहण्यासाठी क्लिक करा.
Read the Latest Agriculture News in Marathi & Watch Agriculture videos on Agrowon. Get the Latest Farming Updates on Market Intelligence, Market updates, Bazar Bhav, Animal Care, Weather Updates and Farmer Success Stories in Marathi.
ताज्या कृषी घडामोडींसाठी फेसबुक, ट्विटर, इन्स्टाग्राम , टेलिग्रामवर आणि व्हॉट्सॲप आम्हाला फॉलो करा. तसेच, ॲग्रोवनच्या यूट्यूब चॅनेलला आजच सबस्क्राइब करा.